新政重塑上海土拍格局：核心地块门可罗雀，平价地块竞价白热化
"828新政"实施以来，上海2026年第9轮土地出让呈现出明显的降温态势。
9月21日，上海市开展本年度第9轮住宅用地拍卖，涉及黄浦老西门、静安大宁及浦东金桥三个区域的3幅地块，累计起始价格约为120.94亿元。
回顾过往行情，本轮拍卖理应十分引人关注——老西门片区十多年未曾进入公开交易市场，而大宁和金桥也一直是此前备受追捧的热销地段。
然而，"828新政"出台之后，整个行业的运作逻辑已被重塑。
"锁定资金端、抬高准入标准、推进现房交付，这一系列举措从根本上颠覆了开发企业的资金运转模式。对开发商来说，过去那种通过'期房预售'快速回收资金的通道已经关闭，拿到土地之后必须持续投入真实资金直至竣工备案，整个回款链条被大幅向后推移。"中原地产研究总监卢文曦分析称，获取土地仅仅是起点，后续还有漫长的施工阶段，连续两三年资金都处于净流出状态且看不到回笼希望，企业自然会格外谨慎。
这份谨慎态度在本轮报名阶段便已初露端倪。
通常情况下，核心地段的优质地块往往吸引十几家开发商激烈角逐，而本轮黄浦老西门地块仅有中海地产一家企业递交申请，最终以起始价顺利摘牌；静安大宁地块品质不俗，但也只引来两组联合体参与竞标；反倒是入门门槛相对较低的浦东金桥地块引发了热烈争夺，历经143轮举牌，最终由中信泰富以接近三成的溢价率收入囊中。
**"能坐上牌桌的玩家更少了"**
最先开拍的黄浦老西门地块（C010302单元271A-03号）坐落于老西门商圈腹地，规划用途涵盖普通住宅与商业功能，出让总面积8544平方米，容积率高达4.7。
该地块步行数百米即可抵达地铁8号线与10号线交汇的老西门站，四周环绕着新天地、翠湖天地、复兴珑御等成熟高端社区。这是黄浦区大约十二年来首次将住宅用地推向公开市场，公告发布之初便被业内视为本轮拍卖的最大焦点。
根据中指研究院的数据测算，该地块起始总价38.88亿元，综合起始楼面单价96900元/平方米；若扣除商业建筑面积及公配套面积，纯住宅部分的起始楼面价已达到108750元/平方米，创下黄浦区住宅用地起始楼面价的纪录。此前市场普遍预测，这幅地块极有可能刷新2026年上海住宅用地单价天花板。
然而就是这样一幅众人眼中的"必争宝地"，全程只有一家企业报名参拍，最终中海地产以38.88亿元的起始价将其收入旗下。
十二年未有公开出让的黄浦区宅地，为何会遭遇如此冷清的局面？
第一太平戴维斯中国区住宅业务战略咨询部高级助理董事贺享维（Elsa He）解读道，新政规定新出让地块应优先采用现房销售模式，这使得原本有意参与的多数开发商选择了观望退场，核心顾虑在于回款周期延长所带来的资金占用成本攀升。从取得土地到实现销售回笼，时间跨度可能延伸至三年之久，叠加资金利息成本后，真正能够算清这笔账的基本只剩少数头部央企，"并非市场需求萎缩了，而是底层规则发生了改变，有资格入局的企业数量减少了"。
静安大宁地块（N070302单元117a-09号）是本轮体量最为庞大的一幅，占地面积约4.22万平方米，容积率2.4，起始总价66.84亿元，在三幅地块中起拍门槛最高。
竞拍过程中形成了两组联合体正面交锋：一方为建发携手象屿，另一方则是招商、南山、滨江与南通瑞宏组成的四方联盟。值得关注的是，本轮高总价地块中出现了四家企业联合投标的情况，这在以往的上海土拍中并不多见。
双方展开78轮竞价后，建发联合体以70.5亿元总价成功摘牌，溢价率为5.48%，对应楼面价约6.96万元/平方米。
事实上，今年6月的第五轮土拍中，建发便已耗资72.89亿元在大宁板块斩获另一幅地块，当时溢价率达29.63%，楼面价突破8万元/平方米；此番以更低溢价率在同一区域追加布局，一方面强化了在该片区的市场地位，另一方面也起到了摊薄整体土地储备成本的作用。
对于两次楼面价之间的显著落差，卢文曦坦言主要归因于"828新政"的具体实施细则至今尚未正式公布，"六月出让时楼面价还能到8万，如今（溢价水平）才什么状况？如果细则继续悬而未决，第十轮土拍恐怕也会受到波及。"
**中信泰富鏖战143轮终获金桥地块**
下午时段出让的浦东金桥地块（Y000902单元19-21号）为纯住宅性质用地，占地约2.09万平方米，容积率1.8，起始总价15.21亿元，起始楼面价约4.04万元/平方米。
该地块地处金桥板块核心位置，毗邻中环高架与杨高中路主干道，距离轨道交通9号线台儿庄路站不过数百米。金桥核心区域新建住宅长期处于断供状态，此幅地块入市有望有效补充该片区的住房供给缺口。
与上午场次的低迷气氛截然不同，金桥地块是本轮报名最积极、竞争最为白热化的一宗。
中信泰富、越秀地产、招商蛇口、中国金茂以及绿城&浙江交投&西子联合体共计5组竞买人参战，经过143轮现场轮番叫价，中信泰富最终以19.72亿元总价胜出，成交楼面价为52416元/平方米，溢价率达到29.65%。
中标方中信泰富在上海土地市场上实属罕见身影。业内普遍认为，较低的起拍门槛加上区域内供应长期空窗，使这幅规模适中、资金压力有限的地块成为了各房企愿意果断出手的"稳健之选"。
至此，上海第9轮土地拍卖全部落槌，本轮累计成交金额约为129.11亿元，整体竞价热度稍逊于此前的市场预期。
上海土地市场的运行节奏正在发生转变。中指研究院上海区域数据总经理张文静分析指出，在新政框架下，开发商将在核心地段与外围区域之间、在高总价门槛与合理利润空间之间做出更加精密的取舍判断，整体投资行为趋于"全面保守"，而其中总价较低、容积率较小、资金周转效率较高的项目预计仍将吸引更多目光。
